היטל השבחה בתל אביב – עררי רובע 3 ו-4
- היטל השבחה בתל אביב תמיד היה סוגיה מאתגרת, אך בעת האחרונה ולערך משנת 2018, החלה הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (למעשה עיריית תל אביב, על אף שמדובר בישויות משפטיות שונות), לגבות היטלי השבחה מכוח תוכניות הרובעים שאושרו למתן תוקף:
- תוכנית רובע 3 – תא/3616א.
- תוכנית רובע 4 – תא/3729א.
- מדובר בתוכנוית שאושרו למתן תוקף בשנת 2018 ולמעשה מהוות מעין "תוכנויות בת" של תמ"א 38. תוכניות אלו אימצו, הכשירו והבהירו את מדיניות הועדה המקומית ועיריית תל אביב, בכל הנוגע להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בתחום הרובעים.
- במאמר מוסגר ולהשלמת הרקע הנורמטיבי – סעיף 23 לתמ"א 38 מאפשר לרשות מקומית במקרים מיוחדים, ובפרט "תנאים ייחודיים" של ישוב מסוים (כנוסח הסעיף בתמ"א), ליצור תוכנית מפורטת מכוח תמ"א 38, אשר תפקידה להתאים את הוראות התמ"א ליישוב "המיוחד".
- בדרך זו הלכה עיריית תל אביב בתכנון תוכניות הרובעים, אשר מהוות כאמור אשרור תכנוני למדיניות הועדה המקומית לאורך השנים.
ועכשיו לעיקר המחלוקת –
- בתמצית עיקר המחלוקת הקיימת היום בין נישומים בעיר וכן חלק משמעותי מהשמאים המכריעים, לבין הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, עוסקת בשאלת חיוב היטל השבחה בתל אביב מכוח תוכניות הרובעים.
- עמדתה של הועדה המקומית תל אביב היא די פשוטה ומבלי להרחיב – היא טוענת שאין פטור מהיטל השבחה בעת מכר של דירה או מקרקעין ביחס לתוכניות הרובעים (פטור שאין מחלוקת שקיים בתמ"א 38 ובעת הוצאת היתר מכוחן), ושלא ניתן לקחת בחשבון את השווי הכספי או ההשבחה שיצרה תמ"א 38, כאשר מחשבים שווי מצב קודם של המקרקעין.
- נשמע מסובך אבל זה לא מאוד מסובך – טוב אולי קצת מסובך.
- אנקדוטה – היטל השבחה מחושב באופן שבו לוקחים מקרקעין או דירה, בוחנים מה היה השווי הכספי שלהם במצב הקודם, לפני התוכנית המשביחה ולאחר מכן בוחנים מה היה השווי לאחר התוכנית המשביחה. אם היתה עליית ערך של המקרקעין, אז עלייה זו מהווה השבחה וממנה הועדה גוזרת 50%. מדובר בחישוב שמאי שיכול להיות די מורכב, ונמצא בתחום המומחיות השמאי.
- להמחשה ביחס לתוכניות הרובעים – אם דירה נמכרת היום 2020, אז יש צורך לבחון את שווי הדירה לפני שאושרו תוכניות הרובעים (כל תוכנית לפי התאריך שלה בשנת 2018), ולאחר מכן בוחנים מה השווי היום. אם יש עליית ערך יש השבחה לשיטת הועדה.
- בחזרה לשווי מצב קודם – בכל הנוגע לתוכניות הרובעים, חלק משמעותי מהשמאים המכריעים קבעו את הדברים הבאים:
- עמדה שמאית שאינה משפטית, לפיה על פניו יש פטור גם במכר וגם בהיתר ביחס לתוכניות הרובעים, כמו בתמ"א 38.
- ובלי קשר לפטור – יש לקחת בחשבון שת עליית המחירים שיצרה תמ"א 38 במסגרת שווי מצב קודם. המשמעות היא אחת – מאחר ומדובר באותן זכויות (או זכויות דומות מאוד), הן בתמ"א 38 והן בתוכניות הרובעים, אזי אין עליית ערך כלל ואין השבחה.לחילופין יש עליית ערך במקרה שבו תוכניות הרובעים הוסיפו זכויות על אלה שבתמ"א 38.
לעיון בהחלטות שמאים מכריעים ניתן ללחוץ כאן – מדובר במנוע חיפוש המאפשר למצוא הכרעות שמאים מכריעים ושם ניתן למצוא הכרעות פרטניות בעניין היטל השבחה בתל אביב וביתר הארץ. למי שמעוניין בקיצור דרך להכרעה ספציפית בתל אביב ניתן ללחוץ כאן.
- החלטות אלו יצרו נזק כלכלי משמעותי מאוד לעמדת הועדה המקומית, כאשר מדובר במיליוני שקלים באופן גורף בכל תחום תוכניות הרובעים!!
- מכאן הדרך היתה קצרה לכך שעיריית תל אביב והועדה המקומית קיבלו החלטה, כמעט גורפת, להגיש ערר על כל החלטה של שמאי מכריע שגרמה לביטול או הפחתה גדולה של היטל ההשבחה מכוח תוכניות הרובעים(!)
- בהתאמה הוגשו עשרות ומאות עררים בתחום זה, כאשר כולם עררים מורכבים, סבוכים וכוללים טענות רבות מתחום התיאוריה המשפטית והשמאית של דיני היטל השבחה בכלל ותמ"א 38 ושווי מצב קודם בפרט.
- אז האם עיריית תל אביב צודקת? האם יש מקום לחיוב היטל השבחה בתל אביב מכוח תוכנוית הרובעים ?
- זו אכן שאלת השאלות – עמדתנו העקרונית היא שלא!! (זו עמדת משרדנו בעת הזו וטרם הכרעה גורפת בעניין זה).
- בצורה הפשטנית ביותר, וכמה שאפשר ללא כניסה לתיאוריות של שווי מצב קודם, והיבטים שמאים ופסיקתיים בסוגיה זו, הרי שבאופן עקרוני, פסיקתו של בית המשפט העליון קובעת כי בחינת היטל ההשבחה מבוססת על "שווי שוק". דברים אלו נקבעו מקדמת דנא ובעניין ברע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ פ"ד נז(5) 529:
הנוסחה שאימץ המחוקק להערכת שוויים של מקרקעין לצורך שומת היטל ההשבחה היא "שווי השוק", לאמור המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעיסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. מבחן זה, המבוסס על יסודות אובייקטיבים וערכי שוק חופשי, גלום בו איזון ראוי של אינטרסים, הן של הפרט הן של הרשות הציבורית, ונעשה בו שימוש בתחומי חקיקה שונים".
- מאז פסק הדין בעניין לוסטריניק ועד היום, ניתנו עשרות החלטות של ועדות הערר ובתי המשפט, אשר עסקו בסוגיה זו ובחנו מהו אותו "שווי שוק" ביחס לשווי מצב קודם.
- ככתוב לעיל, לא רצינו לסבך במאמר זה ולכן נקפוץ לשורה התחתונה.
- עמדתנו העקרונית, שבהתאם לשורה ארוכה של ההחלטות הקיימות בעת הזו ובהן ניתן למצוא בין היתר את –
- רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו);
- עמנ 32868-12-16 האחים עופר הנדסה ופתוח בעמ נ הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו);
- ערר (ת"א) 85026/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ב.דייניש בע"מ ועמ"נ (ת"א) 19341-04-19 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ב. דייניש בע"מ;
- ערר צור מעוף, ערר רון צין ועוד ועוד ועוד,
- מכל אלה ועוד רבים אחרים עולה המסקנה כי יש לקחת בחשבון את תמ"א 38 בשווי מצב קודם (וזאת כרגע מבלי להתייחס לשאלת הפטור בנסיבות המקרה).
- לעניין זה דווקא נבקש לציין באופן ספציפי את פסק דינו של בית המפשט המחוזי ע"א (מרכז) 28666-03-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה זמורה רחובות נ' רחל וזמיר כדר (פורסם בנבו) – במקרה זה, עלתה סוגיה של התייחסות לתוכנית מתאר מחוזית ביחס לשווי מצב קודם. בית המשפט קבע כי יש ליתן התייחסות לעליית השווי במצב קדם בעקבות התוכנית, והותיר את הכרעת השמאי על כנה:"
"השאלה שהתעוררה בפני השמאית הייתה אם עליות מחירים בעסקות שנעשו במקרקעין, אשר נעשו לפני מועד אישור התכנית המשביחה, שהיא התכנית שיצרה את החבות בהיטל השבחה, נוצרו כתוצאה מיוזמת המועצה המקומית בהגשת התכנית (שאז אין להביאם בחשבון לצורך קביעת שווי המקרקעין במצב שקדם לאישור התכנית המשביחה), או שמא הגורם לעליות המחירים היה אישורה של תכנית המתאר המחוזית (שאז, לטענת המשיבים, צריך היה להביאם בחשבון האמור). …
…
נוסיף כי הטענה שתוכנית המתאר המחוזית, החלה על כל שטחו של מחוז המרכז, מחדרה ועד גדרה, נוצרה כתוצאה מקידומה של התוכנית המשביחה, לא הוכחה. מכל מקום, השמאית המכרעת קבעה כי עליות המחירים נבעו מאישורה של תוכנית המתאר המחוזית, ולא מקידום תוכנית המתאר המקומית.
על פי סעיף 14(ג) בתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, כפי תוקפו בתקופה הרלוונטית, על הכרעה של שמאי מכריע ניתן "לערער בנקודה משפטית בלבד". המערערת טוענת כי השאלה שבמחלוקת היא אכן משפטית שנוגעת לעקרונות השומה, ולא סוגיה שמאית.
דעתנו היא כי קביעות השמאית כפי שהובאו לעיל הן קביעות עובדתיות ושמאיות, המתבססות בין השאר על בדיקת עסקות בשטח. על כן, ועל פי הוראת ס' 14(ג) הנ"ל, אין לערער על קביעותיה. לפיכך אנו סבורים שגם טענה זו מכוונת נגד הקביעות של השמאית המכרעת באשר לגורם לעליית המחירים, ועל כן גם בעניין זה אין מקום להתערבותנו. "
- הנה כי כן, בית המשפט קבע באותו עניין, כי שווי מצב קודם הינו בשיקול דעתו ובמומחיותו של השמאי המכריע. מפסק הדין עולה בנוסף, כי יש לתת משקל לתוכנית מתאר מחוזית בשווי המצב הקודם. בהשאלה מכך, הרי שנדמה כי פסק דין זה רלוונטי וביתר שאת גם במקרה של תוכנית מתאר ארצית כמו תמ"א 38, אשר לשיטת חלק משמעותי מהמשאים הביאה לעליית שווי במצב קודם.
- ככתוב לעיל, יש עוד החלטות רבות ופסקי דין, בסוגיה זו – אשר אין ספק שהיא סוגיה מורכבת ומעניינת בהיבט המשפטי והשמאי.
- לסיום יצוין כי סוגיה זו תלויה ועומדת בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, כאשר חלק מהעררים נקבעו לדיון בחודש מאי 2020.
- לנוכח המצב בעת הזו ומשבר הקורונה, אין וודאות שאכן יתקיימו דיונים ויש רק לקוות כי פיתרון והחלטה בעניין תינתן בהקדם.
- למותר לציין כי אין באמור במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי כלל וכלל והאמור בו הוא קודם כל עמדת משרדנו בסוגיה זו ונועד בעיקר כדי לאפשר לכותב המאמר להביע את עמדתו – מעבר לכך אנחנו ממליצים לכל מי שחויב בהיטל השבחה ביחס לתוכניות רובע 4 או רובע 3 ובכלל, להתייעץ עם עו"ד, על מנת לשמור על זכויותיו – בהצלחה לכולם.
לשאלות ותשובות בסיסיות בהיטל השבחה ובכלל – לחצו כאן.
