היטל השבחה בתל אביב – תוכניות הרובעים – מעקב
- נזכיר כי בעבר ציינו את המחלוקת הקיימת ביחס לאופן חיוב היטל ההשבחה עבור תוכניות הרובעים בתל אביב.
- תוכנית רובע 3 – תא/3616א.
- תוכנית רובע 4 – תא/3729א.
- מדובר בתוכנוית שאושרו למתן תוקף בשנת 2018 ולמעשה מהוות מעין "תוכנויות בת" של תמ"א 38. תוכניות אלו אימצו, הכשירו והבהירו את מדיניות הועדה המקומית ועיריית תל אביב, בכל הנוגע להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בתחום הרובעים.
- במאמר מוסגר ולהשלמת הרקע הנורמטיבי – סעיף 23 לתמ"א 38 מאפשר לרשות מקומית במקרים מיוחדים, ובפרט "תנאים ייחודיים" של ישוב מסוים (כנוסח הסעיף בתמ"א), ליצור תוכנית מפורטת מכוח תמ"א 38, אשר תפקידה להתאים את הוראות התמ"א ליישוב "המיוחד".
- בדרך זו הלכה עיריית תל אביב בתכנון תוכניות הרובעים, אשר מהוות כאמור אשרור תכנוני למדיניות הועדה המקומית לאורך השנים.
עיקר המחלוקת בכל הנוגע להיטל השבחה ועדכון החלטות ועדת הערר בנושא –
- בתמצית עיקר המחלוקת אשר המתינה להכרעה זה מספר שנים, בין נישומים בעיר וכן חלק משמעותי מהשמאים המכריעים, לבין הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, עוסקת בשאלת חיוב היטל השבחה בתל אביב מכוח תוכניות הרובעים ובשאלה האם יש לקחת בחשבון במצב הקודם את הזכויות מכוח תמ"א 38.
- במילם אחרות, עיקר המחלוקת עסק בשאלת המשמעות או הצורך להתייחס לתמ"א 38 במצב הקודם במסגרת שומות השבחה (בשים לב לוודאות או חוסר הוודאות ביחס לזכויות מכוח תמ"א 38 במצב הקודם) וזאת ביחס לתוכניות שנערכו מכוח סעיף 23 כאמור.
- ביום 18.8.22 ניתנה החלטת ועדת הערר של תל אביב בעניין זה ולמעשה קבעה הכרעה אופרטיבית, אשר משנהאת כללי המשחק ומחייבת את השמאים המכריעים מ(בוודאי במחוב תל אביב) בסוגיה זו.
- ועדת הערר של מחוז תל אביב, קיבלה את עמדת הועדה המקומית בתל אביב וקבעה כי אין להתייחס לתמ"א 38 במצב הקודם וראו מההחלטה: "סוף דבר בהקשר זה, מסקנתו הינה כי אין לקחת בחשבון בשומת מצב קודם את תמ"א 38 ואת המדיניות שנקבעה ביחס לרובע 3".
- החלטה זו אינה סוף פסוק ובעת הזו קיימות לפחות 2 החלטות מהותיות נוספות של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה של מחוז ירושלים. בהחלטות אלה האחת תומכת בעמדת הנישומים (בעניין רחביה) והשניה תומכת ומחזקת את החלטת ועדת הערר של מחוז תל אביב.
- ראו לעניין זה משתי ההחלטות:
- ערר( י-ם) 403/17 אהרון ברק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו):"המסקנה מהאמור הינה שאין לנטרל משווי המצב הקודם השבחה שיש לייחס לתמ"א 38 או לתכנית 10038 והפועל היוצא מכך הוא שאין השבחה, שכן במרבית השומות שבפנינו נטען ששווים של הזכויות מכוחן של תמ"א 38 ותכנית 10038 גבוה ולמצער שווה לשווי הזכויות מכוחה של תכנית 9988. "
- החלטה נוספת עניינה בערר (ים) 8069/19 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נגד יעקב כהן (פורסם בנבו):"עמדתנו שונה מעמדת ועדת הערר בירושלים בעניין רחביה. אנו סבורים, כי אין להביא בחשבון את השפעת תמ"א 38 במצב הקודם. הנימוקים שפורטו בהרחבה בפסקי הדין והחלטות ועדת הערר שלעיל מקובלים עלינו לחלוטין ואין טעם לשוב ולפרטם. גם אנו סבורים כי ההיתר לפי תמ"א 38 הינו חלק מההליך התכנוני עצמו ועל כן יש לראות בעליית ערך מכוחה של התמ"א כמיוחסת להליכי התכנון עצמם ועל פי פסק דין לוסטרניק אין להביאם בחשבון. מצאנו להוסיף לנימוקים המפורטים בהחלטות האמורות גם אנו לחיזוק עמדה זו:…"
- לסיכומו של דבר, הכרעה חותכת עדיין אין. אך נדמה כי הרוחות נושבות (לפחות בעת הזו), למסקנה כי "אין להביא בחשבון את השפעת תמ"א 38 במצב הקודם".
