השיקול הקנייני בהליך תכנוני – יישום הלכת קנרוב
ביום 15.7.2020 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין עע"מ 795-19 קנרוב טליאט נגד ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה תל אביב.
פסק דין זה, הבהיר וחידד את ההלכות אשר כבר חלו בעבר בעניין בני אליעזר והלכת אייזן, אשר עניינם בחינת סוגיות קנייניות במסגרת הליכי תכנון, אשר מתקיימים בפני הועדות המקומיות והמחוזיות.
בעניין קנרוב עמד בית המשפט העליון על הצורך בהסכמה קניינית ברורה של בעלי הזכויות בבית משותף והדגיש כי מדובר בדרישה מהותית בטרם קיומו של הליך תכנוני. לעניין זה בית המשפט העליון לא הסתפק בפרסומים של ההליך התכנוני, אלא דרש אישור פוזיטיבי של בעלי הזכויות (באופן המהווה שינוי מסוים מהמצב המשפטי עובר לכך, כאשר על סוגיה זו יש מחלוקות שונות). לעניין זה נפנה גם לעת"מ קנרוב אשר ניתן בפני בית המשפט המחוזי ואושר על ידי בית המשפט העליון – עתמ (ת"א) 70277-05-18 קנרוב טליאט נ' ועדת ערר לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב ושם נקבע כך:
"נראה, לאור פסק הדין בעניין בני אליעזר שהרחיב טעמיה של ההלכה ונתן משקל גם לפגיעה האפשרית בזכויות הקניין של השותפים לרבות עניין אחוזי הבניה, כי אף שהלשון שבה נקטו פסקי הדין, היא לשון רשות, מחובתם של מוסדות התכנון לשקול את סוגיית ה"היתכנות הקניינית" ולעכב את הדיון התכנוני במקרה המתאים; וספק אם כלל רשאים מוסדות התכנון להתעלם משיקול זה ורשאים לוותר על הפעלת סמכותם לעכב את הדיון התכנוני בהעדר היתכנות קניינית, מתוך מחילה על זכותם להימנע מדיוני סרק."
פסיקה זו אושרה הלכה למעשה על ידי בית המשפט העליון בעניין קנרוב וראו להלן:
"יושם אל לב כי הסעיף השני מתייחס להוכחת זכות במקרקעין. אמנם כתוב "כמחויב בחוק" מבלי להגדיר איזה חוק, אולם עצם הדיבור על הוכחת זכות במקרקעין מפנה אותנו לדיני הקניין והמקרקעין, ולא לדיני התכנון והבניה. בית המשפט עמד על כך שיש לכלול בבקשה למתן היתר בניה הסכמה של 75% מבעלי הזכויות בנכס, ואילו המערערים מסתפקים בהיעדר התנגדות. יצוין כי מבחינה מעשית, על פי המערערים מדובר בשישה דיירים, וההליך היה מתייתר לו היו פונים לארבעה דיירים לקבלת הסכמה, במקום להגיש ערעור לבית המשפט העליון. כמובן, הכלל נכון ללא קשר למספר האנשים הרלוונטי. הוא נטוע במדיניות משפטית ראויה. שינוי בזכויות ובנייה ברכוש המשותף דורשים בטחון ויציבות. מבחינה דיונית, יש לוודא כי דייר אכן קיבל את החומר והביע את הסכמתו לכך, ולא רק היעדר התנגדות. מבחינה מהותית, חשוב לוודא כי הדייר מסכים, תוך מודעות למושא הסכמתו. והרי הדרישה להסכמה פוזיטיבית היא מנגנון ראוי להשגת יעד זה. כך תישמר חלוקה צודקת של הרכוש המשותף. חשוב שאם יהיה שינוי ברכוש המשותף, הוועדה תדע באופן פוזיטיבי כי ניתנה הסכמת בעלי זכויות הקניין. כך עולה מתגובות הוועדה המקומית וועדת הערר המחוזית: "ככל שהמערערים מעוניינים בבנייה על הגג, סביר וראוי כי עליהם יוטל הנטל לפעול בערוצים האזרחיים המקובלים להשגת הסכמת שאר בעלי הזכויות לבניה המבוקשת. קבלת עמדת המערערים משמעה הלכה למעשה הטלת חובה על בעלי הזכויות האחרים במקרקעין להתנגד לשימוש בקניינם, באופן אקטיבי" (פסקה 27 לסיכומי טענות ועדת הערר המחוזית).
הנה כי כן, פסיקת בית המשפט המחוזי משקפת מדיניות רצויה. יש ערך להבהרה הפוזיטיבית. דרישה זו מתיישבת עם הדין המהותי. ונחזור לקומה הראשונה. בית המשפט התייחס להוכחת זכויות הקניין הרלוונטיות. הואיל וצודק הוא במסקנתו כי המערערים נדרשו להציג הסכמה פוזיטיבית, צדק גם בכך שלא התערב בהחלטת הוועדה לעכב את הליך קבלת ההיתר בשלב זה. בקשת ההיתר חושפת, על פניה, חסרון ברור, ונכון שלא להתעלם מכך. בא כוח המערערים נקט בגישה של "העניינים יסתדרו בהמשך", ברם תפקיד ועדת התכנון הוא, לעיתים, לעמוד בשער ולא ולאפשר ניהולו של הליך כאשר על פני הדברים אין הוא עומד בתנאים הבסיסיים. "
במצב דברים זה, יש להדגיש כי מדובר בשינוי אופרטיבי, אשר יוצר דרישה (ויש שיאמרו שהיתה קיימת עוד לפני פסיקה זו), להסכמה ברורה של בעלי הזכויות האחרים, לרבות הבהרה פוזיטיבית להסכמתם. דהיינו לא די בפרסומים או הודעה על ההליך התכנוני, אלא יש צורך להציג לועדות התכנון הסכמה פוזיטיבית של בעלי הזכויות. העדר הסכמה פוזיטיבית, יהיה שיקול משמעותי לעיכוב או דחיית ההליך התכנוני, עד להסדרה קניינית.
יש לציין כי פסיקה זו החלה להיות מיושמת על ידי ועדות הערר המחוזיות לתכנון ובנייה, תוך שימת דגש על הצורך בהסכמה פוזיטיבית כתנאי לקידום ההליך התכנוני.
כך לדוגמא פסקה ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב בשורה של הליכים, אשר עסקו בטענות קנייניות לעיכוב ההליכים, בשל העדר הסכמה של יתר בעלי הזכויות. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה יישמה הלכה למעשה, את הלכת קנרוב וקבעה לדוגמא ובין היתר כך:"
במקרה שלפנינו אין מחלוקת שאין בידי מגישי הבקשה להיתר חתימות מאת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם…..
בעניין קנרוב טליאט חידד בית המשפט העליון וקבע שבהתאם לחוק המקרקעין על מנת לממש תוספת בניה בבית משותף נדרש רוב פוזיטיבי של מי שבבעולתם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף…."
הנה כי כן, ייתכן והתחיל "עידן חדש" בכל הנוגע לבקשות להיתרי בניה בבתים משותפים, באופן שיחייב הסכמות ברורות של רוב בעלי הזכויות (לפי המוגדר בחוק המקרקעין). לכך יתרונות רבים אך גם חסרונות וחשש לניצול החוק לרעה.
כך או כך, אין ספק שהלכת קנרוב החלה להשפיע וביתר שאת.
