פטור היטל השבחה בשכונת שיקום – האם יחול בעסקת מכר?
בעת האחרונה ניתנו מספר פסקי דין אשר עוסקים בסוגיה אשר בנדון, אשר הלכה למעשה הביאו לתוצאות שונות וסותרות ויוצרים אי וודאות ביחס לשאלה המשפטית – האם בשכונה שהוגדרה כשכונת שיקום יחול הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה גם בעסקת מכר.
סעיף 19(ב)(1) קובע פטור מתשלום היטל השבחה "במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף". לעניין זה אין מחלוקת היום כי במקרה של בקשה של היתר בניה ותוספת בינוי בשכונת שיקום חל הפטור.
המחלוקת נוצרה ביחס לשאלה, האם כאשר פלוני מוכר דירה בשכונת שיקום, וכאשר תנאי ההכרזה בתוקף, הוא זכאי לקבל פטור מהיטל השבחה.
לעניין זה ניתנה פסיקתו של בית המשפט המחוזי מרכז, כבוד השופט סטולר, בעמנ (מרכז) 33956-03-17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נ' שמחה מעודה ואח', אשר לראשונה קבעה כי הפטור האמור אינו חל במקרה של מכר, כאשר בית המשפט מסתמך על ההלכה של בית המשפט העליון בעניין רעא 8565/10 נאסר עמאש ואח' נ' הוועדה לתכנון ובניה שומרון. בעניין מעודה קבע בית המשפט, כי מתן הפטור במכר נוגד את הרציונאל של הפטור.
הערה חשובה – ישנה פסיקה נוספת של בית המשפט המחוזי מרכז, כבוד הושפטת בוסתן, אשר על פני הדברים סותרת את עמדתו של כבוד השופט סטולר ואשר מחדדת את הקושי הקיים בסוגיה זו.
כמו כן הרי שפסיקה דומה, התקבלה בעת האחרונה גם בבית משפט המחוזי בבאר שבע, במסגרת עמ"נ 8099-08-20 הועדה המקומית קרית מלאכי נ' לוי זאב. בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע גם הוא, כי הפטור מכוח סעיף 19(ב)(1) לשכונת שיקום לא יחול במסגרת מכר ולמעשה הלך באותה דרך של כבוד השופט סטולר.
חרף זאת, הרי שלא כל בתי המשפט והערכאות הלכו בדרך זו. לעניין זה יש לציין כי מצב הדברים שונה בתכלית במחוז תל אביב, שם מזה תקופה ארוכה שועדת הערר לפיצויים והיטלה שבחה קובעת פעם אחר פעם, כי אין הצדקה לצמצום הפטור לשכונת שיקום רק למקרה של היתר בניה – כבוד היו"ר גילת אייל.
עמדתה זו של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, אותגרה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב והגיעה לדיון בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב כבוד השופטת אורנה לוי. הפעם ידה של הועדה המקומית בעניין זה היתה על התחתונה, כאשר בית המשפט המחוזי בתל אביב, מקבל את עמדת ועדת הערר, וקובע כי אין הצדקה לצמצום הפטור וכי הפטור לשכונת שיקום יחול גם במקרה של מכר – וכך קבע בית המשפט המחוזי בעניין עמנ (ת"א) 13830-10-19 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' שלמה שרעבי ואח':"
כפי שהדגיש ביהמ"ש העליון בפס"ד עמאש, נקודת המוצא לפרשנות היא לשון החוק. לא ניתן לקבל פרשנות ללשון החוק אשר אין לה כל עיגון לשוני, גם אם קיימת תכלית לשמור על הקופה הציבורית וגם אם קיימת תכלית אחרת אותה רוצים לקיים, שאינה מתיישבת עם מתן פטור (ראה רע"א 3626/06 חמאיסי נ' הוועדה המקומית מבוא העמקים, פסקה 5 (22.7.08)).
בפני ביהמ"ש העליון בעניין עמאש עמדו שתי אפשרויות לפרש את לשון החוק, כאשר ביהמ"ש העליון הדגיש כי שתי הפרשנויות מעוגנות בלשון החוק. ביהמ"ש בחר לאמץ את הפרשנות לפיה נדרש שיהיו מבנים המצויים ובנויים בפועל על מנת לקיים את הפטור. לא ניתן ללמוד מפסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין עמאש כל פרשנות אחרת אשר אין לה כל עיגון לשוני. ביהמ"ש העליון עסק אך ורק באבחנה בין מקרה בו קיים מבנה ואין מדובר במקרקעין ריקים ובין מקרה בו מדובר בקרקע פנויה. פס"ד עמאש לא עסק כלל במקרה של מימוש על דרך מכר מקום בו קיים מבנה ומקרקעין שאינם ריקים. הנושא לא הוזכר בפסק הדין ופסק הדין לא התייחס אליו באופן נפרד. לפי קביעות פסק הדין, מדובר במקרה בו קיים מבנה ולכן מקרה זה נכלל בגדר האופציה הלשונית של "מקרקעין המצויים", כלומר קיים מבנה המצוי על גבי המקרקעין והפטור יחול בכל דרך מימוש, הן בקבלת היתר בניה והן במקרה של מכר…..
…
מעבר לנדרש, שהרי לא קיים לטעמי עיגון לשוני לפרשנות המבוקשת על ידי הוועדה המקומית, אני סבורה כי מתן הפטור גם במקרה של מכר מבנה קיים למגורים, מגשים את תכלית הפטור. מתן הפטור במקרים כאלו יעודד וימשוך אוכלוסייה מבוססת, יעודד מימוש הזכויות ושיפור המבנים הקיימים, יעודד את שיפור השכונה ויגשים את השבחתה. במקרה זה הגשמת התכלית תהיה בעיקר באמצעות שיפור המבנים אך אין בכך כדי לגרוע מתכלית הפטור. לעומת זאת, שלילת הפטור תפגע באוכלוסייה החלשה המתגוררת כיום בשכונה אשר ידה אינה משגת כיום לבצע עבודות בניה והרחבה ומעדיפה למכור הנכס לאחרים שיבצעו עבודות הבניה. בהתאם לגישת הוועדה המקומית, בכל מקרה בו תושב השכונה ירצה למכור את ביתו, הוא ייאלץ להיגרר להליך של הגשת חוות דעת שמאית, הליך בפני שמאי מכריע ועלויות נוספות, לרבות תשלום היטל השבחה לפי קביעת השמאי המכריע. מצב זה עשוי להביא לעליית מחירים והכבדה הן על תושבי השכונה הקיימים והן על תושבים פוטנציאליים אשר ירצו להיכנס לשכונה ולתרום לשיפורה וקידומה. בגישה זו יש אף משום פגיעה בתושבים חסרי אמצעים אשר ימכרו את דירתם ללא פטור מהיטל השבחה מול תושבים בעלי אמצעים אשר יוכלו להרחיב את דירתם בפטור מהיטל השבחה ורק לאחר מכן למכור. צודקת וועדת הערר כי יהיה בכך משום איון הפטור. מתן הפטור בכל מקרה של מכר מבנה, יסייע לתכלית החברתית של שיקום השכונה, יסייע לקידום האזור כולו ויעודד הגעת תושבים חדשים ואוכלוסייה חזקה לשכונה (אשר גם לפי פס"ד עמאש מהווה אחת מתכליות הפטור). מתן הפטור מהווה, למעשה, שלב מוקדם לפני הרחבת ומימוש זכויות הבניה בנכס קיים.
מדובר בפסיקה אשר יוצרת תהפוכה נוספת בכל הנוגע לסוגיית פטור שכונות השיקום, ואין צל של ספק כי בסופו של יום סוגיה זו תמצא את פיתרונה בהליכים אשר יתנהלו בפני בית המשפט העליון.
לאור זאת בעת הזו קיימות פסיקות סותרות ביחס לסוגיית הפטור, ואין ברירה אלא להמתין להכרעת בית המשפט העליון בסוגיה – ברגע שזו תוצג בפניו.
